Puterea de cumpărare a românilor a crescut în ultimii ani, nevoia de spaţiu şi confort la fel, iar românii care sunt în căutarea unei locuinţe sunt îmbiaţi de zeci şi zeci de reclame, care le promit o viaţă de vis într-un nou cartier rezidenţial. De multe ori, însă, în spatele acestui tablou se ascund şi capcane, de la lipsa utilităţilor, lipsa unor locuri de parcare, străzi încă neasfaltate, distanţa mare faţă de punctele de interes şi până la dezvoltatorii fără scrupule care sunt în stare să-ţi promită marea cu sarea ca să-ţi „smulgă” un avans. „Telegrama” îţi prezintă astăzi câteva sfaturi, care se pot dovedi foarte utile dacă eşti în căutarea locuinţei de vis.
Ca să înţelegem de ce să ne ferim, trebuie să învăţăm din greşelile altora şi, totodată, să-i înţelegem pe dezvoltatorii imobiliari. Fără a generaliza, nu trebuie uitat că orice afacere îşi propune să obţină un profit cât mai mare, iar asta, pentru românii care se ghidează după celebrul „las’ că merge şi aşa”, îi poate face pe unii constructori să folosească anumite scurtături, adică materiale de construcţii mai ieftine, spaţii îngustate, case înghesuite una într-alta sau spaţii verzi ori locuri de parcare sacrificate în detrimentul altor construcţii. În documentarea acestui articol, am stat de vorbă cu experţi în domeniul construcţiilor, cu dezvoltatori imobiliari şi cu prahoveni care s-au mutat în ultimii ani într-un apartament sau o casă dintr-un cartier rezidenţial. De asemenea, am „scormonit” presa naţională, în căutarea unor poveşti de succes şi a unora mai puţin norocoase. Aşa am găsit, de exemplu, câteva articole despre cele mai mari ţepe imobiliare din România ultimilor ani şi capcanele care te pot aştepta în spatele unei reclame care-ţi promite casa de vis pornind de la doar X euro. Dacă mai ai timp şi chef după ce citeşti acest articol, poţi să arunci un ochi şi aici, aici sau aici.
AVANTAJE
Avantajele pentru un cartier rezidenţial aflat în dezvoltare, fie că vorbim despre vile sau apartamente, ţin de potenţialul de a te muta într-un spaţiu nou-nouţ, modern, adesea într-o zonă mărginaşă a oraşului, ceea ce poate nu te plasează neapărat în apropierea unor grădiniţe, şcoli, parcuri sau supermarketuri, dar măcar te fereşte puţin de agitaţie şi claxoane. E posibil ca dezvoltatorii să-ţi ofere posibilitatea de a personaliza noul spaţiu, compartimentarea sau mobilierul instalat aici. Într-o astfel de locuinţă, nu mai tremuri la fiecare cutremur şi nici nu te temi că trebuie să treci prin camera copilului ca să ajungi în dormitorul tău. Deci, avantajele sunt evidente, însă dacă ar fi fost doar avantaje ce simplă ar fi fost viaţa. Din păcate, o asemenea locuinţă nouă aduce de la sine şi un element de incertitudine, iar acest teren nebătătorit poate ascunde şi riscuri.
RISCURI
Iată care sunt, la nivel general, cele mai mari riscuri care pot exista într-un cartier rezidenţial încă aflat în construcţie sau proaspăt finalizat! În primul scenariu, e evident că un risc ţine de faptul că nu poţi să ştii foarte sigur când te vei putea muta. Adesea, astfel de situaţii vin la pachet cu o lipsă, totală sau parţială, a utilităţilor, care sunt trase abia după ce se finalizează construcţia propriu-zisă. Dacă în jurul locuinţei pe care ţi-o cumperi încă se mai construieşte, rişti să mai stai câţiva ani printre noroaie, şanţuri, schele, maşini de mare tonaj şi zgomot.
Sau se mai poate ca priveliştea pe care o ai când cumperi apartementul să fie înlocuită cu un alt bloc de apartemente, plasat fix în faţa celui în care tocmai te-ai mutat. S-a întâmplat în vestul Ploieştiului de exemplu, la blocurile noi situate pe linia dintre Gara de Vest şi stadionul Astra, unde de câţiva ani se construieşte încontinuu, iar unii dintre locatari au avut surpriza să constate că au vedere direct în dormitorul vecinului situat la vreo patru metri distanţă. Un alt ploieştean, de data asta mutat la casă într-un cartier de lângă Spitalul Judeţean, se va trezi cu un punct de transformare electrică montat aproape în poarta lui. Contactat de reporterii „Telegrama”, administratorul complexului rezidenţial ne-a răspuns că aşa a fost proiectul întocmit de Electrica, transformatorul fiind necesar pentru a permite dezvoltarea zonei. Alteori, priveliştea e sacrificată de la bun început, pentru că dezvoltatorii construiesc unde pot şi ei, unde au teren disponibil şi unde le permit autorităţile, chiar dacă uneori se întâmplă să fie în mijlocul parcării dintre blocuri, cum s-a întâmplat cu un cochet bloc amplasat lângă o ghenă de pe Aleea Prislop, sau la câţiva paşi de un bloc mai vechi, pe un fost spaţiu verde, cum s-a întâmplat cu o clădire de apartamente de pe Aleea Someş, ridicată pe un teren retrocedat.
Un alt risc ţine de locurile de parcare. De exemplu, un ploieştean ne-a mărturisit că a avut luni întregi certuri cu vecinii pe tema locului pe care şi-l rezervase. „Când am cumpărat apartamentul, am avut inspiraţia să îl întreb pe dezvoltator dacă am şi un loc asigurat şi să îi cer să îl treacă în contract. Astfel, când s-a dat parcarea în folosinţă, s-a făcut şi o repartizare a locurilor, însă nu toţi vecinii au ştiut că se putea face o rezervare a lor. Multă vreme am avut certuri cu vecinii care ocupau locul meu, ajunsesem să ţin o copie a contractului în maşină ca să le arăt că aveam acel loc repartizat”, ne-a mărturisit un ploieştean care locuieşte tot în zona de vest aflată în plină dezvoltare. Mai nou, mulţi dezvoltatori au prins „şmecheria” şi percep sume suplimentare pentru rezervarea unui loc pentru autoturism, fie la suprafaţă, fie în parcarea subterană acolo unde există aşa ceva.
Dar, în fond, cu locul de parcare te mai descurci, cu priveliştea te obişnuieşti, iar până la urmă utilităţile se rezolvă, aşa că riscul cel mai mare rămâne cel legat de calitatea lucrărilor. Evident, nu e bine să generalizăm, nu toţi dezvoltatorii sunt la fel, însă istoria ultimilor ani a adus în prim-plan, în România, firme care au lucrat fără simţ de răspundere, pe repede-înainte, cu materiale de proastă calitate şi finisaje execrabile, grăbite să ia banii de la clienţi şi să treacă mai repede la următorii fraieri... pardon, la următorul proiect imobiliar. Un exemplu desprins din presa naţională este al unui dezvoltator din Capitală care a construit zeci de apartamente fără autorizaţie, ceea ce, mai departe, nu le-a permis cumpărătorilor nici măcar să îşi treacă pe numele lor locuinţele plătite şi nici să încheie contracte cu furnizorii de utilităţi.
SFATURI
Din aceste potenţiale riscuri, care în unele cazuri s-au materializat, în altele s-au dovedit temeri neîntemeiate, derivă şi sfaturile:
>>> Dacă îţi cauţi o locuinţă nouă, mare atenţie la ce îţi oferă vânzătorul! Mai exact, asigură-te că ştii ce este inclus în preţ şi ce nu, pentru că se poate întâmpla ca dezvoltatorul să îţi spună că apartamentul sau casa „porneşte de la” o anumită sumă, iar apoi să afli că mai ai de achitat şi alte costuri neprevăzute! Fii sigur, când faci calculele, că ai inclus totul, şi taxe, şi facilităţi suplimentare dacă e cazul!
>>> Pune întrebări! Nu te feri să fii pretenţios, pentru că o faci pe banii tăi! Nu degeaba există vorba „cumpărătorul are întotdeauna dreptate”, aşa că întreabă-l pe vânzător tot ce te-ar putea interesa, întreabă-l de exemplu ce este inclus în preţul solicitat şi roagă-l să-ţi arate documente! N-ar trebui să fie o problemă, presupunând că totul e legal, să îţi prezinte un plan al construcţiei şi o autorizaţie eliberată de autorităţi şi aflată în termen, sau chiar, dacă dă dovadă de deschidere, o factură de la un furnizor, ca să te asiguri că materialele de calitate din pliante sau site-uri de prezentare se găsesc şi în viitoarea ta casă.
>>> Pune o întrebare şi la primărie! Poate fi o etapă uşor redundantă, să sperăm că se va dovedi inutilă, dar dacă ai dubii nu strică să întrebi autorităţile publice. Legea 544/2001 garantează dreptul la acces liber la informaţii de interes public, aşa că poţi să trimiţi o solicitare la primăria respectivă sau la Inspectoratul de Stat în Construcţii, să întrebi de exemplu dacă pentru adresa care te interesează există o autorizaţie de construire, dacă s-au făcut controale pe linia de disciplină în construcţii şi dacă s-au dat sancţiuni. O astfel de investigaţie, în care primirea răspunsului poate dura de la câteva zile şi până la o lună, ţi-ar putea oferi o perspectivă amănunţită despre calitatea lucrărilor şi seriozitatea vânzătorului.
>>> Cere chitanţe! Chiar dacă scenariul „fără factură vă costă mai puţin” poate fi tentant, în general sfatul este să nu daţi bani fără să primiţi şi o dovadă, mai ales când vorbim despre sume de ordinul miilor de euro. Tot în această notă, dacă dezvoltatorul vă oferă varianta personalizării spaţiului, mobilierului sau electronicelor, faceţi o schiţă a proiectului, astfel încât, la predare, să nu existe discuţii în contradictoriu!
>>> Dacă ai posibilitatea, urmăreşte comportamentul în timp al dezvoltatorului. Vezi cum se numeşte firma, vezi dacă a mai avut proiecte similare, vezi dacă are experienţă în domeniu şi încearcă să-ţi dai seama dacă ai în faţă un vânzător cinstit sau unul interesat să dea un tun şi s-o şteargă cu banii! Nu e neapărat bătut în cuie, dar când găseşti un dezvoltator stabil care face dovadă că are resursele necesare să finalizeze proiectul şi că a lucrat cu simţ de răspundere în trecut parcă stai un pic mai liniştit. Iar acum, cu dezvoltarea tehnologiei şi a reţelelor sociale, n-ar trebui să fie greu nici să găseşti alte persoane care au apelat la acelaşi dezvoltator în trecut. Vezi dacă firma are o pagină de Facebook şi un site propriu, vezi dacă a primit recenzii şi de ce natură au fost, vezi ce au apreciat sau criticat alţii înaintea ta, caută pe reţelele de socializare fotografii sau postări etichetate din locul respectiv! În varianta optimistă, dai numai de lapte şi miere, însă în varianta pesimistă poţi să găseşti şi un comentariu în care un locatar se plânge că are infiltraţii sau că i s-au crăpat pereţii şi că dezvoltatorul imobiliar i-a răsăpuns că e normal să se întâmple asta.
{gallery}imobiliare cristi 1{/gallery}
>>> Dacă poţi, dă un avans cât mai mic! Cel mai mare grad de risc este la locuinţele pe care dezvoltatorul le construieşte cu banii plătiţi în avans de clienţi, pentru că e mai greu să ştii dacă şi când va fi totul gata, dacă are puterea financiară să ducă proiectul la final cu succes, să respecte termenul asumat şi să-ţi ofere tot ce ţi-a promis. Din acest punct de vedere, ca să eviţi sau să limitezi o eventuală neplăcere ulterioară, ideal pentru cumpărător ar fi, dacă ţi se cere un avans, ca acesta să fie cât mai mic.
STUDIU DE CAZ: Cartierul Eden
Pentru aplicarea sfaturilor de mai sus, am făcut un studiu de caz în cartierul rezidenţial Eden, situat în nordul Ploieştiului, pe strada Găgeni, între cramele Halewood şi Spitalul Judeţean, probabil cel mai controversat cartier din municipiu, dacă ne amintim de istoria lui, care implică un parteneriat ratat cu administraţia locală, urmat de un schimb de terenuri cel puţin discutabil tot cu Primăria. Aici, unul dintre primele lucruri pe care îl observi, când intri, este că există construcţii începute şi nefinalizate. Nu sunt, cum ai fi tentat să crezi, case în construcţie, sunt mai degrabă case sau clădiri de apartamente abandonate. Contactat telefonic, pe un număr indicat de clienţi, reprezentantul firmei care se ocupă de dezvoltarea cartierului ne-a spus că temerile cu privire la integritatea structurală a acestor construcţii lăsate aşa cu anii şi năpădite de buruieni sunt neîntemeiate şi a promis că va reveni în câteva ore cu un răspuns mai detaliat, lucru care nu s-a mai întâmplat niciodată.
{gallery}imobiliare cristi 2{/gallery}
Istoria acestui cartier a început în 2006, când administraţia Calotă a încheiat un parteneriat cu firma Triumf Construct, parteneriat din care, în teorie, toată lumea avea de câştigat, dezvoltatorul făcea un profit, cumpărătorii primeau vile la preţuri accesibile, cu posibilitatea de a cumpăra ulterior şi terenul de la Primărie la un preţ foarte mic. Din păcate, începând de prin 2009, criza imobiliară şi-a spus cuvântul, iar lucrările au început să înregistreze întârzieri, ajungând încet-încet până la blocajul total. În 2011, asocierea a expirat, momentul găsind construcţiile în diferite stadii de realizare, unele gata, altele doar cu pereţii ridicaţi.
{gallery}imobiliare cristi 4{/gallery}
După lungi discuţii, inclusiv după ce oamenii care plătiseră avansuri consistente au venit să se plângă în şedinţele Consiliului Local, autorităţile ploieştene anunţau că rupeau înţelegerea şi preluau în patrimoniu tot terenul, cu tot cu respectivele construcţii începute. În scenariul anunţat la acea vreme, urma ca locuinţele precontractate să le revină clienţilor, iar restul, pe care nu le revendica nimeni, să fie finalizate de Primărie şi folosite ca locuinţe de serviciu pentru medici, ba chiar, într-o variantă, ca ambulatorii de specialitate pentru Spitalul Judeţean de Urgenţă, că tot erau atât de aproape de unitatea medicală. În cele din urmă, autorităţile ploieştene au luat cea mai neaşteptată şi poate controversată decizie: le-au predat înapoi firmei care începuse lucrările cu vreo şase ani înainte. Pe 28 noiembrie 2012, aşadar în primul semestru al administraţiei Bădescu, forul legislativ ploieştean aproba Hotărârea de Consiliul Local nr. 441, prin care Triumf Construct îi ceda Primăriei un teren în Bereasca şi primea, în schimb, cartierul Eden înapoi. Pentru că diferenţa era de aproape un milion de euro, evident un teren la fosta staţie de pigmenţi de pe Lucernei fiind mai slab cotat decât un cartier rezidenţial lângă Judeţean, dezvoltatorul i-a mai oferit Primăriei şi construcţiile edificate pe o serie dintre loturile de teren de aici. Conform evaluării de atunci, făcută de un expert selectat prin tragere la sorţi, municipalitatea preda înapoi cele 12 hectare, dar, teoretic, ieşea în avantaj cu peste 385.000 de euro. În ciuda acestui lucru, Comisia de Valorificare a Patrimoniului, din care făceau parte la acea vreme fostul viceprimar Cristian Dumitru, actual consilier judeţean, şi fostul consilieri Răzvan Ursu, actual deputat, dădea un raport negativ pentru acest schimb de terenuri. În schimb, la votul final, toată lumea a fost pentru, cu o singură abţinere. Dacă aveţi chef să lecturaţi procesul-verbal al respectivei şedinţe din 2012 a Consiliului Local, îl găsiţi aici.
{gallery}imobiliare cristi 3{/gallery}
